三年庫存增長104% 地產業“過剩產能”待消化

https://www.crei.cn　來源 ：21世紀經濟報道

　　盡管房地產投資增速正在逼近曆史低點 ，但樓市庫存規模卻在不斷攀升 。

　　國家統計局10月19日發布數據顯示 ，9月末全國商品房待售麵積為66510萬平方米 ，已連續四個月保持上漲 。相比2012年同期該指標增長了104% 。過去三年間，全國樓市庫存已翻倍 。

　　房地產投資長期維持高速增長 ，被認為是導致庫存攀升的主要原因 。分析人士指出 ，盡管房地產投資增速已接近曆史低點 ，但庫存上漲的慣性仍然存在 。

　　在這其中 ，不同城市間的分化尤其嚴重 。易居克爾瑞發布的數據顯示 ，截至今年9月 ，4個一線城市的商品住宅去化周期均在10個月以下 ，而大連 、沈陽等二線城市的去化周期則超過20個月 。這也將對不同城市的市場走勢產生決定影響 。

　　值得注意的是 ，隨著供應端的乏力 ，庫存規模已接近觸頂 。官方和民間的數據都顯示 ，近期重點城市的住宅庫存開始下降 。困擾中國樓市多年的高庫存壓力 ，有望得到緩解 。

比最低點增長120%

　　過去三年間 ，中國房地產市場處於庫存快速累積階段 。國家統計局數據顯示 ，自2012年4月至2015年9月的42個月間 ，全國商品房（住宅+商業）待售麵積有41個月維持上升 ，僅在今年5月出現下調 。

　　與2012年3月30122萬平方米的最低值相比 ，在過去的3年零10個月裏 ，全國商品房待售麵積累計增長了120% 。

　　分析人士指出 ，庫存數據的增加 ，主因在於過去多年來全國房地產開發投資 、土地出讓麵積 、房屋新開工麵積等指標保持高速增長 ，使得市場的新增供應大幅增加 。相比之下 ，市場消化庫存的速度慢於供應增加速度 。

　　統計局數據顯示 ，2010年至2014年間全國房地產開發投資增速分別為33.2% 、27.9% 、16.2% 、19.8%和10.5% ，而同期的商品房銷售麵積增速分別為10.1% 、4.9% 、1.8% 、17.3%和-7.6% 。

　　盡管上述兩個指標並不具有直接相關性 ，但這種對比仍可說明一個事實 ：過去5年間 ，房地產開發投資維持高速增長 ，且增長速度明顯快於同期的商品房銷售速度 。直到進入2015年 ，兩者的對比關係才開始反轉 。

　　這種大規模投資帶來的慣性 ，被認為是樓市庫存長期上漲的主因 。這也能夠解釋 ，為何全國房地產投資增速已經連續20個月出現下滑 ，但庫存仍然維持著慣性上漲的態勢 。

　　“還有一個現象不可忽視 ，過去幾年土地 、人力等成本相對不高 ，同樣的投資規模 ，產生的房屋可售麵積會更大 。”一位接近國土資源部的專家向記者表示 ，在其近期的調研中 ，發現三四線城市供大於求現象嚴重 ，很多待售商品房項目的拿地時間都是在四五年前 ，甚至更早 。

　　他表示 ，這些城市仍然處於人口淨流出狀態，因此這部分庫存的去化尤其困難 ，並被視為房地產業真正的“過剩產能” 。

分化現象明顯

　　整體庫存增長的大環境，在不同地區 、城市之間的實際情況千差萬別 。

　　根據易居克爾瑞近期發布的數據 ，截至今年9月 ，全國29個重點城市商品住宅總庫存量為28808萬平方米 ，環比下降1% 。該機構認為 ，今年整體供應處於低位 ，而成交大大好於去年同期 ，有效地消耗了庫存量 。

　　在這其中 ，以二三線城市為主的14個城市庫存出現環比下降 ，包括4個一線城市在內的15個城市庫存仍在增長 。

　　從去化周期來看 ，4個一線城市的去化周期均小於10個月 ，平均周期為8.1個月 。25個二三線城市的平均去化周期為11.7個月 。其中 ，南京 、合肥 、蘇州 、武漢等城市的去化周期在8個月以內 ；海口 、無錫則在18個月以上 ；大連 、沈陽的去化周期甚至達到23個月和26個月 。

　　上述專家認為 ，地方財政吃緊是造成如今二三線城市庫存高企的主因 。在廣大二三線城市和中西部城市 ，由於經濟發展水平不高 ，地方政府更傾向於集中大規模供地 。“一些西部城市 ，前幾年供地規模動輒達到上千畝 ，現在出現‘空城’就不奇怪 。”他說 。

　　據中國指數研究院統計 ，從2009年到2012年上半年 ，武漢成交的住宅用地規劃建築麵積超過8000萬平方米 ，接近四個一線城市住宅用地成交規模的總和 。

　　他還表示 ，前些年因無序規劃而湧起的“新城 、新區開發熱” ，如今也承載了大量庫存 。

　　相比之下 ，一線城市的庫存水平總體偏低 ，這主要源於前些年供地節奏緩慢 。但其“副作用”在於 ，如今一線城市“搶地”現象嚴重 ，房價上漲壓力巨大 。

投資熱情“由麵到點”

　　龐大的庫存規模是困擾中國樓市多年的頑疾 。但受訪者指出 ，好消息在於 ，隨著房地產投資增速持續滑向低點 ，庫存規模也有望出現下行拐點 。

　　中原地產首席分析師張大偉就認為 ，隨著房地產投資增速持續下跌 ，而房地產銷售繼續維持高水平 ，整體庫存水平有望在四季度出現下滑 。

　　張大偉表示 ，供需關係逆轉的現實正在影響房企的投資熱情 。今年前9月 ，西部地區首次出現房地產投資負增長 ，意味著房地產投資增速已經到達“冰點” ，未來即使增速有所回升 ，但低增長已經成為常態 。

　　他還指出 ，近幾年來部分二三線城市推地頻繁遇冷 ，開發商向一線城市“紮堆” ，也說明投資熱情正在“由麵到點”縮小 。

　　而在銷售端 ，易居克爾瑞的分析指出 ，隨著數量增長型人口紅利結束 ，老齡化趨勢加快 ，2014年行業轉折點已經出現 ，預計在2016年-2018年市場將會進入平穩期 ，樓市年成交量維持在12-13億平方米的相對高位 。

　　一組數據似乎能佐證這種跡象 。根據統計局數據 ，在過去5個月中，全國住宅待售麵積有4個月出現下調 ，僅在7月出現上漲 。由於商品房總體庫存中以住宅為主 ，因此總體庫存的下調被認為是大概率事件 。

　　事實上 ，從2014年下半年以來 ，監管層連續出台調控政策 ，如鬆綁限購 、降低首付比例和貸款利率水平等 ，目的在於促進市場成交 ，消化庫存 。

　　但這並不意味著樓市庫存壓力可以盡快緩解 。上述專家指出 ，中國房地產市場的總體庫存水平仍處高位 ，尤其在廣大二三線城市 ，還存在大量“難啃的骨頭” ，去庫存之路任重道遠 。

（作者 ：張敏）