三季度北上廣深豪宅成交激增 房企加碼一線城市
https://www.crei.cn 來源 ：上海證券報
相關統計數據顯示 ，三季度一線城市單價6萬元以上豪宅公寓(除別墅外)成交3734套 ，再創單季新高 ，環比增39% ，同比增幅高達380% 。其中 ，成交量前十的樓盤項目被上海 、深圳包攬 ；而成交單價十強項目則都高於10萬元每平方米 ，且被上海 、北京項目占據九席 。一線城市成交量持續快速增長 ，成為不少開發商確保完成年度業績指標的“救命稻草” ，也正因如此 ，一線城市成為開發商保業績、求利潤的必爭之地 ，帶動上遊土地市場的競爭也異常慘烈 。
深圳“放量”廣州“領漲”
上海易居房地產研究院數據顯示 ，三季度 ，一線城市豪宅公寓成交3734套 ，創2014年以來季度新高 ，同比增長380% ，環比增長39% 。此外 ，今年前三季度豪宅公寓累計成交7429套 ，同比增長326% ，可見第三季度成交已達一二季度之和 。
從價格來看 ，三季度一線城市豪宅公寓成交均價7.8萬元/平方米 ，環比增長0.5% 。由於目前對豪宅的定義標準是成交單價6萬元以上 ，所以其價格上漲幅度沒有成交量放大得那麽明顯 。此外 ，三季度上海 、廣州豪宅公寓成交均價相對穩定 ，北京相對高價項目的放量成交 ，則對衝了因深圳高均價項目低成交量帶來的成交均價整體下沉 。
記者觀察發現 ，四個一線城市豪宅成交量同比和環比都保持較大增幅 ，尤其是深圳仍然突出 。三季度北京豪宅成交531套 ，同比增長84% ；廣州成交19套 ，同比增長58% ；深圳成交1352套 ，同比增長940% ，環比更是大增127% 。
易居研究院分析師謝金龍表示 ，深圳豪宅公寓成交麵積持續大增有幾個特殊原因 ：一是延續剛需盤的價格大漲 ，使得一部分人在高位出售舊房換新房 ，帶動資金進入豪宅公寓市場 ；其次是供應的相對有限 ；此外 ，深圳樓市價格漲得快 ，導致更多在售和開盤項目跨入豪宅公寓標準 。
而價格方麵 ，三季度領漲的是廣州 。北京 、上海 、深圳三個一線城市豪宅公寓成交均價比較接近 ，成交均價接近8萬元/平方米 ，廣州均價為8.6萬元/平方米 ，高於其他三個一線城市 。記者了解到 ，這主要是由於廣州單價6萬元以上豪宅公寓項目較少，樣本中的僅有五個項目都是當地頂級豪宅公寓 ，所以均價相對較高 。
爭奪一線城市保業績
一線城市成交量持續快速增長 ，成為不少開發商確保業績指標完成的救命稻草 。上海中原地產市場研究部的統計數據顯示 ，從前三季度銷售額表現來看 ，萬科 、綠城 、恒大和華潤四家房企前三季度分別完成了年初計劃的90% 、89% 、86%和81% 。而從目前銷售額最大的萬科和恒大兩家房企來看 ，今年一線城市對其良好業績的支持度更加明顯 ，如9月 ，恒大和萬科銷售額貢獻度前二的城市都是上海和北京 ，而萬科目前在一二線城市的“持倉”比例更是占到了七成 。
也正是因為如此 ，一線城市成為房企保業績 、求利潤的必爭之地 ，今年以來土地市場競爭尤為慘烈 。就在10月20日下午 ，北京豐台區花鄉樊家村地塊入市出讓 ，經過73輪競地價 、31輪競拍保障房之後 ，葛洲壩(7.80, -0.44, -5.34%)以總價49.5億元將這幅熱門地塊收入囊中 ，最終溢價率為50% 。算上配建4.1萬平方米保障房 ，這幅地塊商品房部分的實際樓板價達到了7.5萬元/平方米 ，刷新了農展館地塊7.3萬元/平方米的單價記錄 ，成為北京新單價地王 。
據亞豪機構統計 ，北京今年已出讓的25宗宅地當中 ，實際樓麵價超過3萬元/平方米的多達12宗 ，在待出讓的19宗地塊中 ，五環內三宗預期樓麵價均將在50000元/平方米以上 ，五至六環的七宗土地至少有三宗有能力衝擊3萬元/平方米的關卡 。這18宗地塊未來項目均價將超過6萬元 ，進入高端乃至豪宅行列 ，其中有九個項目更有可能衝擊10萬元 。
上海中原研究谘詢部高級經理龔敏表示 ，對於房企來說布局仍非常重要 。上海 、北京等城市雖然品牌房企雲集 ，競爭激烈 ，地價高企 ，但總體需求量大 ，單價高 ，銷售額對業績的貢獻度會較大 。
（作者 ：朱楠）
